Die Vorschrift zur Maklerprovision im BGB wurde im Juni 2020 geändert und ist heute (23.12.2020) in Kraft getreten. Es ist der nächste Schritt in einer Reihe verbaucherfreundlicher Regelungen am Immobilienmarkt, wie zum Beispiel dem Bestellerprinzip für Mietwohnungen. Wir geben einen schnellen Überblick über die neue Gesetzeslage.

Neu gefasst wurden die Paragraphen § 656a-d im BGB. Sie regeln die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.

Textform und geteilte Courtage

Wer ist betroffen

Betroffen sind Vereinbarungen über die Vermittlung von Kaufverträgen für Wohnungen und Einfamilienhäuser. In anderen Fällen gilt also weiterhin Vertragsfreiheit.

Für die Vermittlung von Kaufverträgen für Einfamilienhäuser und Wohnungen ergibt sich, dass jeder Maklerauftrag der Textform bedarf. Das gilt auch für Auftraggeber, die nicht als Verbraucher handeln. Mündliche Maklerverträge sind damit hinfällig.

Wichtig ist, dass die Änderung zur Berechnung der Maklerprovision nur für Verbraucher gilt. Wer hauptsächlich gewerblich oder selbständig auftritt, was zumeist mit einer nachhaligen Gewinnerzielungsabsicht begründet wird, ist von der neuen 50/50-Regelung ausgenommen.

Verbraucher zahlen demnach praktisch immer beim Immobilienkauf 50 % der Provision.

Einfluss auf die Maklerprovision

Die Neuregelung wirkt sich indirekt auf die Maklerprovision aus, weil Verkäufer einer Immobilie nun direkt mit den Maklerkosten konfrontiert werden. Immobilienverkäufer werden Zugeständnisse verlangen, um einen negativen Einfluss auf den Erlös und die Verkaufschance zu verringern.

Letztlich handelt es sich um eine psychologische Preisbarriere, die kurzzeitig den Ertrag aus vermittelten Immobiliengeschäften verringern kann. Denn Eigentümer werden hohe Nebenkosten negativ bewerten.

Genau so ist es ein psychologischer Schachzug der Politik, um das Gefühl zu vermitteln, dass etwas für die Gerechtigkeit und „für den kleinen Mann“ unternommen wird. Entsprechend kühl ist die Reaktion in einschlägigen Kreisen.

Immobilienmakler können der Änderung gelassen entgegensehen, um das positive Argument der Gerechtigkeit anzuführen. Denn tatsächlich stehen Verbraucher hier einem halbierten Preis gegenüber: dies werden geschickte Makler für eine Preiserhöhung zu nutzen wissen.

Zum Abschluss noch ein Blick auf die Maklerprovision Gesetze im BGB …

§ 656 BGB Überblick

§ 656a BGB: Textform

In § 656a BGB ist definiert, dass Maklerverträge über den Kauf oder die Vermittlung einer Wohnung oder eines Hauses in Textform verfasst sein müssen.

§ 656b BGB: Anwendungsbereich

In § 656b BGB wird festgelegt, dass die nachfolgenden Regelungen (§§ 656c und 656d) nur bei Käufern angewandt werden, die Verbraucher sind. Der Rechtsbegriff Verbraucher ist in § 13 BGB definiert: natürliche Personen, die überwiegend weder gewerblich noch selbständig handeln.

§ 656c BGB: Tätigkeit für beide Parteien

Paragraph § 656c BGB legt fest, dass der Lohnanspruch des Maklers bei Verträgen mit beiden Parteien auch für beide Parteien in gleicher Höhe gelten muss. Der Makler kann nicht einseitig auf seinen Lohnanspruch verzichten. Das darf auch vertraglich nicht anders vereinbart werden, zum Beispiel darf kein Erlass vertraglich festgehalten werden. Anderslautende Maklerverträge sind unwirksam.

§ 656d BGB: Vereinbarung über Maklerkosten (Tätigkeit für eine Partei)

Nach § 656d BGB darf die Maklerprovision nicht vertraglich auf die andere Partei abgewälzt werden, sondern muss auch bei Maklerverträgen mit nur einer Partei von beiden Seiten – Käufer und Verkäufer der Immobilie – in gleicher Höhe getragen werden. Der Vertragspartner des Maklers und der Makler selbst sind gegenüber der anderen Partei verpflichtet, die Zahlung des Maklerlohnes nachzuweisen. Auch hierbei gilt, dass vertragliche Ausnahmen unzulässig sind.