Immobilienpreise spielen verrückt

Der Immobilienmarkt 2022 scheint sich zu entspannen. Berichte über fallende Preise mehren sich. Allerdings gibt es auch gebotenen Zweifel an der Hypothese der platzenden Immobilienblase. Viele Menschen fragen sich, ob die Immobilienpreise wirklich weiter fallen oder ob wir uns von einer Marktanomalie täuschen lassen.

Harte Jahre für Häuslebauer! Wer sich seinen Traum vom Eigenheim verwirklichen wollte, brauchte in den letzten Jahren viel Geduld und starke Nerven. Die Immobilienpreise in Deutschland sind seit der Finanzkrise im Jahr 2008 rasant gestiegen, mit jährlichen Zuwachsraten im zweistelligen Prozentbereich je nach Standort. Dies war eine Folge der ultralockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank, die Immobilienkredite billig und Sparen aufgrund von Null- und Negativzinsen sinnlos machte.

In letzter Zeit häufen sich Medienberichte, die einen Preisrückgang bei Wohneigentum beobachtet haben. Ob diese Berichte realistisch ist, lässt sich jedoch schwer sagen. Sie stützten sich für statistische Informationen in der Regel auf Immobilienportale oder Kreditanbieter. Zwei Branchen, die den Markt intensiv beobachten, dies aber natürlich aus einer ganz bestimmten Perspektive. Beide Marktbeobachter sind stark von der Einschätzung der Immobilienmakler und Gutachter abhängig, die wiederum eine vorgreifende Einschätzung abgeben.

Es gibt tatsächlich auch andere Signale. Offizielle Statistiken haben einen Preisverfall noch nicht nachgewiesen. Nach den neuesten Zahlen des Statistischen Bundesamtes steigen die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen seit fünf Quartalen im zweistelligen Prozentbereich, vorher bereits einstellig pro Jahr. Die Inflation hat sich seit dem ersten Quartal verlangsamt. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind gestiegen, und besonders im Neubau sind Rekordzuwächse deutlich über Inflationsniveau gegeben.

Widersprüchliche Signale

Kommt der Immobiliencrash in 2023?

Während Immobilienportale fallende Immobilienpreise melden, zeigen offiziellen Zahlen also steigende Preise. Dies ist in der Regel auf die Erhebung von Daten zurückzuführen. Portale nutzen die Anzahl der Anfragen, die eine Anzeige generiert, und ihre aktive Dauer, um Trends auf dem Wohnungsmarkt aufzuzeigen. Sie sehen außerdem die angebotenen Preise, nicht jedoch den erfolgreichen Abschluss.

Die Regierung hingegen berechnet anhand von Daten des Statistischen Bundesamtes, wie viel die Käufer tatsächlich für ihre Immobilie bezahlt haben. In Deutschland sind Notare in der Pflicht, Immobilienverträge und Grundstücksverträge an einen Gutachterausschuss zu übermitteln. Dieses Komitee ist dafür verantwortlich, dass die Immobilienpreise in dieser Stadt oder Region bekannt sind. Dieser Marktüberblick ist für Marktteilnehmer und Politik zur Bewertung der aktuellen Situation wichtig. Diese Daten stehen letztlich dem Statistischen Bundesamt zur Verfügung.

Daraus lassen sich die Ursachen für die Diskrepanz ableiten. Erstens kann es bedeuten, dass die offiziellen Zahlen nicht der Marktsituation und Realität entsprechen. Und zweitens sollte man nicht vernachlässigen, dass sich die Situation vielleicht schneller entwickel, als wir glauben und die offiziellen Behörden erfassen können.

Sinken oder steigen die Immobilienpreise

Offizielle Statistiken zu Preisrückgängen auf dem Immobilienmarkt werden wir zwar erst in einigen Monaten haben, aber wir sehen bereits jetzt einige Hinweise auf Preisrückgänge bei Angebot und Nachfrage.

Die Preise von Wohnimmobilien werden durch die tatsächlich gezahlten Preise bestimmt. Die Daten von Immobilienportalen und Finanzinstituten deuten darauf hin, dass der Immobilienmarkt langsam gesättigt ist, sodass Verkäufer sich nicht mehr die gewohnt hohen Preise aufrufen können, um ihre Immobilie zu verkaufen. Immobilienpreise könnten nur realistischer werden, was insgesamt einen Preisrückgang bedeuten würde.

Für potenzielle Käufer bedeutet das nicht, dass Immobilien plötzlich billiger werden. Derzeit gibt es einfach keinen eindeutigen Beweis für Behauptungen über einen bevorstehenden Absturz der Immobilienpreise. Der Immobilienboom in Deutschland könnte sich bei stagnierenden oder sinkenden Kaufpreisen abschwächen. Ebenso gut kann es auch nur eine vom Markt vorgegriffene Erwartung sein, die sich in den Portalen zeigt. Ihrerseits also eine Prognose, die eintreten kann oder auch nicht.

Rezession oder Verschnaufpause?

Für eine Abschwächung des Immobilienmarktes sprechen jedenfalls zahlreiche Faktoren. Die gesamtwirtschaftliche Lage, der politische Hintergrund und die vorsichtige Zurückhaltung von Investoren in Europa … die Immobilienbranche befindet sich seit einiger Zeit in einem ungewissen Zustand, der von einem sehr hohen Niveau ausgeht.

Der Anstieg der Bauzinsen und die stagnierenden Löhne haben zu einem gewissen Rückgang der Nachfrage geführt, wodurch Anbieter vorsichtiger in der Preisgestaltung sind. Auf der Gegenseite steht die noch nicht beherrschte Inflation, die Investoren auch zu Hochpreiskonditionen in Immobilien investieren lässt – schon als Inflationsschutz. Welche Seite das Rennen in unseren stürmischen Zeiten mittelfristig gewinnt, und ob der nächste Immobiliencrash kurz bevor steht, steht noch in den Sternen.